Маркетинговые исследования в сегменте рынка коммерческой недвижимости и анализ тарифов на аренду офисных помещений

Предлагаемые маркетинговые исследования могут быть использованы, как аналитический материал для принятия стратегических решений в вопросах, связанных с оптимизацией управления и распоряжения имеющейся в собственности недвижимостью. 
Интерес к данному проекту может возникнуть у компаний, специализирующихся на строительстве, занимающихся риэлтерской деятельностью и каким-то образом связанных с московским рынком и имеющих на нем свое присутствие – это коммерческие и государственные фирмы и учреждения: девелоперы, агентства недвижимости, а также федеральные и региональные управления фонда Росимущества, которые на территориальном уровне в России имеют в собственности нежилую недвижимость, сдаваемую в аренду.

Выполнить работы по исследованию сегмента коммерческая недвижимость Москвы и Московской области. Далее представить  результаты, соответствующие содержанию выполненных работ. При достижении изложенных целей и задач, были использованы маркетинговые методы исследования, предполагающие сбор информации методом – тайный покупатель.

Необходимо получить общие сведения о рынке коммерческая недвижимость Москвы и Московской области.
Главный акцент при выполнении работ по настоящему проекту необходимо сделать на анализ ценовой конъюнктуры сегмента рынка офисная недвижимость. При выполнении работ на этом этапе следует учитывать характеристики сдаваемых в аренду помещений, а именно:
Провести сегментирование офисной недвижимости в зависимости от качества сдаваемых в аренду помещений;
Учесть факторы, характеризующие следующее моменты:
Сделать анализ социально-экономического положения в городе и области;
Представить характеристику промышленной инфраструктуры Москвы;
Описать территориальное расположение объектов исследования и тех районов, в которых располагается исследуемая коммерческая недвижимость;
Представить анализ рынка по сделкам аренды и арендным ставкам в Москве с сегментированием по административным округам города;
Охарактеризовать предложения и спрос на коммерческую недвижимость;
Показать основные тенденции спроса на недвижимость;
Составить обобщенный анализ и дать прогноз развития спроса на коммерческие нежилые помещения.

Анализ производится  по следующим категориям в зависимости от качества офисных помещений:
Краткие характеристики объектов офисной недвижимости
Офисы класс А, как правило, располагаются в центральной части города, преимущественно  в новых комплексных строениях, имеющих высокое качество отделки комнат и кабинетов, в здании созданы на высшем уровне все инженерные коммуникации и автоматизированные системы жизнеобеспечения, включая охраняемую парковку и прочие нюансы, которые могут удовлетворить  практически все группы арендаторов, следует сказать, что такие офисные комплексы отличаются изысканным архитектурным дизайном.
Офисы класс Б –  это офисы, которые следует характеризовать как класс А, но уже прошедшие этап эксплуатации около 4-5 лет. В настоящее время, как показали маркетинговые исследования данная категория офисных помещений пользуется наибольшим спросом. 
Офисы класс Ц. Какими  критериями их можно характеризовать? Это помещения в зданиях НИИ, не имеющих кондиционеров. На прилегающей к зданию территории полностью отсутствуют организованные места для стоянки автомобилей. Подъезд к офису затруднен. Ремонт в помещениях выполнен по принципу экономии бюджета, также не исключены случаи перебоев с подачей электроэнергии.

Всего было изучено 510 коммерческих объектов в Москве и ближайшем Подмосковье в радиусе 100 километров от МКАД вблизи мест, примыкающих к четырем основным шоссе, ведущих из города в область: Калужского, Каширского, Ленинградского и Щелковского шоссе. Более 50% из запланированной выборки пришлось на изучение офисной недвижимости.
Сегментирование по объектам было сделано в следующим образом:

Работы по проведению маркетингового исследования на тему: коммерческая недвижимость Москвы проводятся в порядке, предусмотренного  техническим заданием, с соблюдением всех необходимых требований, установленных техзаданием.
Информационные материалы, подготовлены по факту выполненных работ,  оформлены в табличной форме, включая пояснения, графики и диаграммы. В пояснительном разделе к отчету – маркетинговые исследования рынка содержится следующая информация:
- Каким образом в упрощенном варианте следует читать табличные данные по арендным тарифам на промышленную и офисную коммерческую недвижимость,
- Обязательные ссылки на источники полученной информации;
- Приведены также гипотетические коэффициенты, при применении которых возможно самостоятельно производить расчеты арендных ставок на коммерческую недвижимость в зависимости от различия технических характеристик объектов, их коммерческой направленности, а также в зависимости от территориального  расположения зданий, помещений и офисов. Кроме того в отчете имеются значения поправочных коэффициентов по группам капитальности объектов и коэффициенты понижения их арендной стоимости. В заключение предлагаемого маркетингового исследования представлены ключевые выводы, полученные на основании анализа рынка.

На сегодняшний день количество пустующих  офисных площадей в Москве превысило 1 млн. квадратных метров. Специалисты по маркетингу  нашего агентства установили, что по сравнению аналогичным периодом предыдущего года число носителей наружной рекламы, которые демонстрируют предложения от собственников об аренде офисов, выросло в три раза. Центр города, не имеющий раньше пустующих офисов, превратился в обилие сплошных рекламных перетяжек с заманчивыми ценовыми предложениями об аренде помещений.
Но освобождение дорогих офисов и переезд компаний в здания эконом класса начались еще в октябре-ноябре 2008, с тех пор большинство собственников арендуемых площадей  не имеют возможностей найти клиентуру на эти помещения. Поначалу они не желали снижать арендные ставки, а теперь тарифы уже рынком снижены на 40%, но арендаторов это сей факт уже не привлекает, так как сейчас они заинтересованы взять меньшую площадь, соответственно за меньшую стоимость квадратный метр. Часть малого бизнеса перешла в режим экономии. Мелкие фирмы, ранее арендовавшие офисы до 40-50 метров разоряются и прекращают свою деятельность, а освободившиеся места сразу же занимают те компании, которые имели по 150-200 квадратных метров. Поэтому следует отметить основную идею, которая просматривается в тенденциях на рынке офисной недвижимости, офисные помещения площадью до 50 метров, находящиеся за пределами Садового кольца, практически не потеряли арендаторов, следовательно, спрос на малые метражи будет стабильным по причине вышеописанных факторов.